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2020年01月20日

【テンポイノベーション・原康雄社長に聞く】ストック型の収益が積み重なる独自のビジネスモデルで業績拡大続く

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■ニーズの高い飲食店の居抜き店舗物件を不動産オーナーから賃借し、飲食店テナントに転貸

 テンポイノベーション<3484>(東1)は、飲食店の店舗物件に特化し、1都3県において、店舗転貸借事業を専門的に行うプロフェッショナルな会社だ。ランニング収益(ストック型の収益)が積み重なる独自のビジネスモデルで業績は最高益を連続更新中。「専門性・希少性の高いノウハウが培われており、株式市場においても中長期的にご評価いただけるのでは」と語る同社・原康雄社長に高収益の源泉などを聞いた。

■収益構造は、契約毎に発生するイニシャル収益と、毎月の家賃収入であるランニング収益


――まず、収益構成について教えてほしい。

 【原】 収益の中心になるのは、毎月の家賃収入だ。当社が家主から賃借する賃料に、相場観を考慮したうえで、テナントに貸し出す転貸賃料を設定し、その差益が転貸差益として毎月の収入、ランニング収益になる。

 このほか、契約時に賃料相当の手数料や、居抜き物件の造作売買手数料をいただくので、こちらはイニシャル収入、フローの収益になる。

 こうして「転貸借物件数」が相当数積み上がると、転貸差益としてランニングの収益が不労所得のように積み上がっていくので、非常に安定性、収益性に長けたビジネスモデルといえる。

 ちなみに、この第2四半期末(2019年9月末)の転貸借物件数は1584件(前年同期比249件の増加)に拡大した。直近はさらに拡大して1634件だ。仮に月々の転貸差益が平均7万円だとして、これが2000件になると、ランニングの収益だけで月に1億4千万、年間で17億円、そこに契約毎に発生する、手数料収益や造作売買手数料がプラスされることになる。

 当社の収益構成は、大体このようなイメージでとらえていただければ分かりやすいのではないか。

■好不況にかかわらず首都圏では開店したい人が高水準で推移

――事業特性としては「不況型」「好況型」どちらのタイプに。

 【原】 どちらかというと不況のほうがいいかもしれない。というのは、当社事業の片方の面として、閉店する店舗が増えれば、我々からすると仕入れの機会が増えるからだ。

 その反面、不況だと店を出す人が減るのではと思われるが、実際は、店を出したい人の数は減らないというデータがある。約10年前、当社はWeb上で店舗物件の検索ができる「居抜き店舗.com」というサイトをオープンした。このときに、オープン当時で月に500社、年間で6000社の出店希望の新規登録があった。あれから10年経ち、現在までどうなっているかというと、ほぼ同水準で店を出したい人の登録がある。

 わかりやすい例でいうと、東京・渋谷の竹下通りは、かれこれ30年以上現在と同じレベルの混雑が続いている。渋谷駅前にはもっと前から大きな繁華街がある。これと同様、東京都心の店舗物件は、商業地域の規模が大きく、密度も高い分、店を出したい人の数もほぼ変わらず高水準で推移しているとみていいだろう。

 こうしたことは、皆さん普段の生活の中ではあまり意識しないかもしれないが、東京の中心で店舗物件を専門に扱っている人間としては、安定した強い求心力と、高いポテンシャルを常々実感している。

――なるほど、それで「1都3県」というビジネスモデルですね。

 【原】 「1都3県」で飲食店舗物件が16万物件あるとされている。そして、東京都内には約8万5000軒の飲食店があるといわれている。一方、いま我々が借りているのは、「たったの」1634件に過ぎない。物件の仕入れだけを考えても大きなポテンシャルがあるのは明らかであり、当面は、1都3県に集中して事業を広げていきたいと考えている。

■「転貸借物件数」7年後に3倍めざす、それでも潜在市場の5%程度

――中期経営計画(2022年3月期まで)を推進中です。

 【原】 中期経営計画の中身自体は、いまの事業が好調なので、その底上げを強める計画としている。現状、新規の契約は年間200件から250件あるが、これを、3年がかりで600件まで底上げする。

 そして、こうした母数を上げるには、人の増員、人の戦力化、これに尽きる。いま、営業担当者はだいたい35名ぐらいの体制だが、これを4年がかりで100名体制にし、順次戦力化を図る。こうした取り組みを続け、7年後の「転貸借物件数」を5500件まで拡大したい。いま1634件のところを3倍以上の5500件までもっていく。

 この5500件という数字には根拠があって、いま「1都3県」に約16万物件、飲食店の店舗物件がある中で、我々の基準で仕入れの対象となる物件は11万件ぐらいある。そのうちの5%が5500件となる。この5%を当社で借り上げて提供する計画だ。

 この計画が実現すると、年間のランニング収益だけで40億円になる。この年間40億円のランニング収益を維持するのに必要な社員の数は190名から200名ぐらいだ。今は80数名だが、収益が年間40億円台の体制になれば、1人あたり営業利益が2000万円クラスとなり、かなり生産性の高い、高収益なビジネスモデルが構築できる。

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――中期成長を測る上で投資家が注目すべき勘所、数字や指標を。

 【原】 「転貸借物件数」が基本的な指標となるが、それ以外では、社員の増加数がわかりやすいかもしれない。これまで述べてきたように、いま1634件ある「転貸借物件数」を7年後には3倍以上の5500件までもっていくことなどを進め、ランニング収益だけで年間40億円規模にするには、人員も200名近い規模が必要だ。

 中途採用は1ヵ月に1人ぐらい、新卒は毎年10人前後の採用という計画だ。仕事を覚えるにはそれなりの時間がかかるので、着実に人をふやしていきたい。年間20名から25名ぐらいの増加ペースだろう。当社の仕事は、お店を出したくて店舗物件を探している方に、この物件はどうですか、と紹介する仕事なので、いわゆるセールスマンの仕事とはちょっと異なる。

■「株主優待は実質拡充、利益拡大で増配前向き検討」

――業績は絶好調、株主還元についてのお考えは。

 【原】 昨年5月に株主優待の導入を発表し、12月には株式分割を実施したが、100株保有で3000円のジェフグルメカードという優待条件は据え置き、実質的な優待の拡充をした。一方、配当は、配当性向25%から30%を目安に考えている。ストックビジネスの特徴として、利益が毎年、確実に右肩上がりに積み上がって行くことになるが、それに比例して利益が順当に増えていくので、当然増配に繋がり、株主様にとっても魅力があると思う。

■事業エリアは東京を中心に1都3県、対象物件はビルイン・路面店

 さきほど、「1都3県」に飲食店の店舗物件が16万物件あると話したが、このうち、年間で8〜10%は閉店して新たに入れ替わっている。これは、10年も経つとほぼすべて新しくなっていることになる数字だ。東京では世界中の料理を食べることができ、たとえば、新宿では手に入らないものはないくらいだが、こうした世界的にも突出したエリアで我々は事業を行っている。

 当社は、地方に多くあるロードサイド店などは扱わず、あくまで都心部の駅近の物件で、ビルインと言われる店舗や路面店を中心に、10坪〜30坪ほどの小規模物件を中心に、飲食店としての訴求ができ、飲食テナントを募りやすい規模の物件を扱う。幸い、東京にはこうした店舗が非常に多い。

 前期・2019年3月期の営業利益は7億円台に乗り、8年前と比較すると2000倍に拡大した。今期は8億円を超える見込みになっている。「転貸借物件数」を足元の3倍以上の5500件までもっていく計画だと話したが、これは、イメージすれば、ビルオーナーさんがビルを1つ増やしました、翌年また買いました、と毎年増やしていく場合に似ている。家賃収入、転貸差益は比例して増えていく。ちなみにテナント誘致が困難で空家賃が発生する物件は、解約すればいい。我々は所有しないので、所有者責任などのリスクがない。これもメリットになる。

 当社は十数年間、この店舗転貸借事業だけに特化している。東京の店舗物件、都心の店舗物件を借りて貸す、しかも飲食店テナントにターゲットを絞っており、専門性が非常に高いノウハウが培われている会社だと思っている。いわゆる「選択と集中」が一番いい形で発揮できていると思う。そこに会社としての価値を感じており、株式市場においても中長期的にご評価していただけるものと考えている。

――ありがとうございました。(聞き手:本紙・智田拓)


提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 12:00 | IRインタビュー
2019年10月10日

【社長インタビュー】「保育士不足は更に深刻化している状況」JPホールディングス・古川浩一郎社長に聞く

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■「幼児教育・保育無償化」が始まり来春は入園希望者が再び増加

 2019年10月1日、「幼児教育・保育無償化」が始まった。無償化により、来春は保育園などへの入園希望者のさらなる増加が予想されている。しかし、その一方で、「保育士さんは現在も7万人は足りない現状があり、地域によっては「『保育士不足により保育園に入園できない危機』すら懸念される状況」(JPホールディングス<2749>(東証1部)の古川浩一郎社長)との指摘がある。「保育士さんにも、かつて教員確保のために政府が実施した『人材確保法』のような措置を講じて処遇を改善しないと根本的な解決にならない」と提言する同社・古川社長に現状と展望を聞いた。

■保育士7万人が不足し「状況は待ったなし」、『人材確保法』のような制度を

――「幼児教育・保育無償化」が始まり、子育て世帯は大歓迎ですね。

【古川】 3歳児から5歳児までの幼稚園、保育園、認定こども園などを利用する子供たちの保育料が無償化された。このため、確かに、子育て世帯にとっては朗報であり、来年、2020年春には入園希望者が大きく増加すると予想されている。

 ただ、問題は受け入れ体制にある。施設数は全国的に増加傾向を続けているが、保育士さんの数は増えていないため、その分だけ保育士不足が深刻化している。現在でも全国で7万人は不足していると言われている。このため、来春は、地域にもよるが、入園希望者の増え方によっては、再び「保育園落ちた」などで社会問題化する可能性もあるとみている。

■幼児教育の質の低下につながることは絶対に行なえない

 受け入れ体制を拡大したいのは言うまでもないが、保育士さんが決定的に不足している。今回施行された「幼児教育・保育無償化」については、受け入れる側として当初問題視していた「保育士さんを確保するための支援策」が、並行して設けられていない状況にある。現状、これが打ち出されない限り、入園希望者が急増した場合でも、受け入れ体制の急な拡大には厳しいものがある。実態に即して言えば、急激な入園希望の増加に対応できる状態ではないというのが現場の実情である。

 一例ですが、2013年に韓国で幼児教育・保育無償化する政策が実施され、保育士の確保や処遇面などから、結果として幼児教育の質の低下が問題視されたことがあった。こうした意味でも、質の低下につながるような企業行動は、株式会社としても絶対に行なえない。

 このため、いま、保育園を急に増設するといった拡大策には慎重にならざるを得ない。保育の質を維持・向上させながら受け入れを拡大することが当社の社会的な使命であると考える。

■保育士の人材確保のため給与大幅アップの時限立法措置なども

――保育士さんを確保するための支援策を教えて下さい。

【古川】 保育士さんが決定的に足りない要因のひとつとして、保育士さんという職業に関する法整備がなされていないことが挙げられる。これが勤務体制の不規則さや待遇の格差などにつながり、全国的に7万人の保育士不足が現実に起きてしまった。大都市圏では保育士さんの奪い合いのような状態が続いており、保育現場の混乱、ひいては質の低下の要因にも繋がっている。

 こうした窮状ついては、かねてから、担当省庁や内閣府などに実情をお伝えしており、総理の耳に届くようなところにもお話している。このため、たとえば、保育士という職業に就いて法的な整備をしていただき、学校の教職員のように、同一の資格者には、どこで働いても同等の待遇が与えられるといった基本的なことを法的に担保していただければ、職業としての魅力向上にもつながり、状況は大きく変わると思っている。

■教職員の不足に対応した昭和の「人材確保法」に範を取ることも

 昭和49年のことだが、学校教職員の不足が深刻化していた昭和のある時期、教育の質の低下が懸念される状況を打開する目的で、「人材確保法」が制定された。教員の給与を一般の公務員より優遇することを定め、給与を大幅に増額するなどの措置を講じ、人材を確保した。

 そこで、保育士さんについても、これに似たことを、いま要望している。現在の保育士さんの年収は全国平均で約360万円となっており、当社は約400万円であるが、たとえば「保育人材確保法」として、これを平均510万円まで上げていただきたいといった提案をしている。とにかく保育園で働く保育士を早急に増やさなければならないということだ。

 こうした措置を採っていただける場合、さらには国主導で一斉にやっていただきたいと思う。国が制度設計しても自治体の足並みがそろわないケースも想定されるが、2020年4月には、また入園できなかった希望者が増加する可能性がある。いま現在、このタイミングで一斉に行わないと間に合わなくなる状況もあると思っている。待ったなし、といえる状況で、年度内に議論していただき、早期に手を打つ速さが求められる段階だと受け止めている。

――ありがとうございました
提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 10:40 | IRインタビュー
2018年12月11日

【社長インタビュー】Eストアーの石村賢一社長に現況と今後の展望を聞く

◆時代の要請に合わせ、ネットショップへの「EC総合支援サービス」を積極拡大

 Eストアー<4304>(JQS)は、EC総合支援ソリューションを展開している。同社は、アマゾンや楽天市場といったECモール店ではなく、企業のEC本店(専門店)向けを中心に販売システムを提供。現在は、ネットショップに「売れるノウハウ」マーケティングの提供を強化し、総合的に支援する「EC総合支援サービス」を拡充している。また、この8月には電子認証事業にも進出した。「ネットショップの信用力も高める」と話す代表取締役・石村賢一社長に、当面の展望などを聞いてみた。

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◆マーケティングサービス事業の売上高は10億円に届き、収益の柱に育つ

――今期の業績予想は増収減益の計画としていますが、主な要因を教えて下さい。
 
 【石村】 ひとことで言えば今は転換期ということであり、「踊り場」にあるためだ。当社は、独自ドメインネットショップの「カート」(買い物かご)を15年程前に国内で初めて導入した。そのEC販売システム「ショップサーブ」を中心に拡大してきたが、時代の要請に合わせ、数年前から、EC事業者を対象に総合的な支援を行う会社を目指して事業構造を切り替えている。そのための投資を積極的に行っている。

 というのは、ITやAIが急速な進歩を遂げ、IoTの時代が本格的に到来してきた現在、単なるソフトやITシステムは真似ること、コピーすることが容易になってきたことがある。EC販売システムの分野も次第に差別化がなくなりはじめている。ここ数年はEC販売システムを生業とする業者が増え、競争が激化してきた。

 こうした動きは、ある意味、当然のことで、小売りEC事業者も増えており、今後はECで「買われるためのノウハウ」「売れるノウハウ」へのニーズが高まってくるだろう。こうしたことを予想していたので、今後必要になってくる武器…つまり「調査・分析」や「企画・クリエイティブ」、そして「課題発掘」などのマーケティング力を強化し、これらを含むEC総合支援会社へとシフトするために切り替えを図っているところだ。

 具体的には、ECコンサルティングやホームページ制作代行、人を集めるための広告宣伝代行といった業務になる。こうした業務は機械ではなくヒトが得意とするサービスであり、当社が今まで培ってきた専門店ECの取引経験やデータの蓄積が活きてくる。冒頭で挙げたような真似、コピーに浸食されにくい分野になる。

 すでに、マーケティングサービス事業の売上高は10億円に届き、収益の柱に育ってきた。今期の連結売上高の見通しは56億円。引き続き強化している時期だ。また、マーケティング領域の中でも、機械が得意とするものについては、先行してシステム化を進めている最中だ。

最初に「踊り場」といったが、抜け出るために投資は継続する。もちろん利益内で行う。

◆EC市場はアマゾン型の消費財を中心とした拡大から専門店型優位の拡大へ移行

――EC市場が成長を続ける中で、モール店、自社本店の現状と展望をお願いします。

 【石村】 EC市場は2017年度で市場規模が16.5兆円に達し、まさに右肩上がりで成長を続けている。2023年には26兆円との試算があり、今後も成長は続くだろう。ただ、現在までの成長は、「モール」と言われる、アマゾンなどが得意とする消費財を中心とした商材による成長であり、この先は次第に伸びが鈍化するとみている。

 なぜかというと、高齢化が進むにつれてモノ、消費財の購入は縮小していくだろう。あのアマゾンもリアル店舗でのビジネスに舵を切り出して注目されたが、それが見えていることの裏付けだと思う。ただし、コト軸消費は伸びてくると予想する。

 高齢化とはいっても、現代は、生活年齢の若い方、元気な方が増え、可処分所得にも余裕のある世代だ。若い時にはできなかったコトや手が出せなくて買えなかったモノなど、趣味・嗜好品、お友達との時間、特に女性向けの美容、理容品などコト軸消費が買われ出す傾向になる。こうしたこだわりのモノは、アマゾンのようなモールよりも専門店が優位だ。なので、専門店のECは今の数倍は伸びてくると予測している。当社の顧客、当社にとっても、これから伸びる「伸びしろ」のある市場だと見ている。

◆電子認証事業にも進出しネットショッピングサイトの信用力を高める

――子会社を設立した経緯を教えてください。

 【石村】 今年、2018年8月に電子認証事業(注・サイト証明書や企業証明書の登録・発行事業)、を買収し、子会社化した。この背景は、ブラウザベンダーによる「危険サイト表示」を防止し、ネットショッピングサイトの信用力を高めること、ひいては売り上げの低下といった弊害から保護することだ。

 「危険サイト表示」は、ホームページのアドレスの横に鍵(カギ)のマークとともに出てくる「保護されていない通信」あるいは「保護された通信」という表示のことで、今年9月からベンダー各社が表示している。これは、フィッシングサイト詐欺などから消費者(アクセス者)を守るために、グーグル(クローム)を筆頭に、アップル(サファリ)など、SSL証明書がインストールされていないサイトを対象に「危険表示」を出すというものだ。

 この対策として、当社の「ショップサーブ」を利用する店舗については、すべてに対して無料でSSL証明書を提供し、完全実装させた。9月末日段階で100%を達成した(いろいろな理由で辞退される顧客を除く)。ここまでは当社にとってコストになるが、申し上げた通り、「ショップサーブ」利用店舗の信用力向上や売り上げ低下防止などにつながっている。

 現在は、サイトの実在を証明する「DV証明書」、企業の実在を証明する「OV証明書」、それがより強化された「EV証明書」などがあるが、今後は、外販を強化するほか、より消費者保護のセキュリティが高まるので、取引証明書や信用証明書、これらを利用したエスクローサービス(注・預り金の商品受け取り後の支払い)などの次世代証明書によって収益化を進める計画だ。

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――11月初旬に第1回の転換社債型新株予約権付社債を発行しました。

 【石村】 少々ひねった答えになるかもしれないが、主目的は「外部からの経営視点の導入」だ。外部目線を経営に取り入れることにより、社内からでは見えない盲点をあぶりだせる経営体制にし、当社を次のステージに上げるスピードを加速させるためだ。また単に外部から人材を登用するよりも、資本を共有する人材のほうが真剣に取り組んでくれるという期待もある。そして、転換社債という形式をとった性質上、同時に10億円近い資金も得られるため、当社のボトルネックとして、人材リソースにかかわる育成、採用や労働環境の整備、電子認証事業の拡大などに活用する計画だ。

――最後に、貴社の株価水準(12月3日は900円前後)についてご感想を。

 【石村】 経営者なら誰でも自社の株価の先行きに自信を持っていると思う。当社はいま、EC総合支援会社へとシフトするための「踊り場」にあるため、多少先を展望すると、踊り場を経て再び拡大基調に移行するとともに今年8月や2年ほど前の高値水準を回復し、その後は、これらの高値水準の2倍、3倍に評価してもらえる時期が来ると思う。

――ありがとうございました。
提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 10:16 | IRインタビュー
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